Els dies 15 i 16 de juny de 2026 es van celebrar al Centre de Cultura Contemporània de Barcelona (CCCB) les jornades Els reptes per a l’increment i la gestió de l’habitatge destinat a polítiques socials, organitzades per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB) i l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS), en el marc del Consorci Universitat Internacional Menéndez Pelayo de Barcelona (CUIMPB) – Centre Ernest Lluch.
Les jornades van reunir representants de les administracions públiques, del món acadèmic, del sector privat i del tercer sector per analitzar els principals reptes que afronten les polítiques d’habitatge social en un context marcat per una greu crisi d’assequibilitat.
El dèficit estructural d’habitatge destinat a polítiques socials, juntament amb l’evolució dels preus del mercat residencial, molt per sobre del creixement dels ingressos de les llars, fan necessari reforçar les estratègies per incrementar el parc d’habitatge assequible i millorar-ne la gestió.
Amb aquest objectiu, les jornades es van estructurar al voltant de quatre taules rodones dedicades als reptes del sistema residencial, a la producció d’habitatge destinat a polítiques socials, a la compra d’habitatges i edificis com a eina de política pública i a la mobilització del parc existent mitjançant la cessió d’habitatges. També es van presentar dos estudis impulsats per l’O-HB: Mapa d’agents d’habitatge social de Catalunya i Tanteig i retracte a Catalunya. Balanç de deu anys.
Aquest document recull una síntesi dels principals continguts, reflexions i aportacions que van sorgir al llarg de les diferents sessions.
Unes jornades de caràcter propositiu: què fer amb el que ja tenim
La jornada es va iniciar amb la benvinguda institucional a càrrec de Ramon Jovells, gerent del CUIMPB – Centre Ernest Lluch, juntament amb Judit Carrera, directora del CCCB, Jordi Valls, quart tinent d’Alcaldia d’Economia, Habitatge, Hisenda i Turisme de l’Ajuntament de Barcelona, Ramon Torra, gerent de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, i Carme Trilla, directora del curs i presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O‑HB).
En primer lloc, el gerent del CUIMPB – Centre Ernest Lluch Ramon Jovells va obrir l’acte situant el marc i els objectius de la jornada, destacant la col·laboració entre institucions i assenyalant que la trobada pretenia “presentar les diferents iniciatives i projectes que s’estan portant a terme a Catalunya per tal d’incrementar el parc d’habitatge destinat a política social”, així com fomentar la reflexió col·lectiva sobre aquesta problemàtica.
A continuació, la directora del CCCB Judit Carrera va subratllar el paper del CCCB com a espai de reflexió sobre la ciutat i el debat públic, afirmant que “no hi ha tema més central i urgent avui per debatre que el de l’habitatge a les nostres ciutats”. En aquest sentit, va posar en valor unes jornades que reunien actors diversos per contribuir a un debat de qualitat.
Per la seva banda, el quart tinent d’Alcaldia d’Economia, Habitatge, Hisenda i Turisme de l’Ajuntament de Barcelona Jordi Valls va assenyalar que “l’habitatge és el repte més gran que tenen les grans ciutats actualment i per fer-hi front cal construir més”. En aquesta línia, va destacar que “el Govern municipal s’ha marcat l’objectiu d’arribar al 15% d’habitatge protegit en un futur, tant de titularitat pública com privada”.
Per aconseguir-ho, va considerar que “cal implicar-hi tots els actors possibles”, assenyalant que actualment el percentatge d’habitatge públic a la ciutat de Barcelona és d’un 2% i arriba al 6,9%, si es considera el conjunt d’habitatge subjecte a polítiques socials. Valls va defensar també la regulació del mercat de l’habitatge, tot afirmant que “mesures com la prohibició dels pisos turístics a partir de 2028 o l’establiment del topall al lloguer són polítiques clau que fan que la crisi de l’habitatge no sigui més difícil del que ja és actualment”.
Al seu torn, el gerent de l’Àrea Metropolitana de Barcelona Ramon Torra va posar l’accent en la magnitud i complexitat del repte, advertint que “no és només l’habitatge social, sinó que no es construeix habitatge” i que el dèficit acumulat continua creixent. Va destacar especialment les dificultats en la provisió de sòl i la lentitud dels processos urbanístics, així com els reptes en finançament, fiscalitat i qualitat constructiva, i la necessitat d’innovació en el sector.
Finalment, la presidenta de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O‑HB) Carme Trilla va presentar l’enfocament de les jornades, partint de la idea que “ens falta més habitatge” i que cal abordar el dèficit existent entre l’oferta i les necessitats de la població. Va subratllar el caràcter propositiu de la trobada, orientada a “partir del que estem fent” per identificar obstacles i millores en les polítiques actuals. En aquest sentit, va destacar que Catalunya ja disposa d’una “caixa d’instruments” molt robusta en matèria d’habitatge, i que el repte és fer-los funcionar millor.
Les jornades es van estructurar en una primera taula de marc conceptual i tres taules de treball centrades en les principals vies d’increment del parc d’habitatge destinat a polítiques socials: la producció, la compra i la cessió d’habitatges.
Els reptes del sistema residencial davant les necessitats d’habitatge.
La primera taula rodona, moderada per Carles Donat, codirector de l’O-HB, va abordar els factors estructurals que expliquen les dificultats creixents del sistema residencial per donar resposta a les necessitats d’habitatge. Hi van participar Juan Antonio Módenes, professor del Departament de Geografia de la UAB i investigador al Centre d’Estudis Demogràfics i membre del Consell Assessor de l’O-HB, Sandra Bestraten, arquitecta i presidenta de la Delegació a Barcelona del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC), Jorge Galindo, director d’EsadeEcPol i autor del llibre Tres millones de viviendas i Oriol Nel·lo, professor del Departament de Geografia de la UAB i membre del Consell Assessor de l’O-HB.
Un dels eixos centrals del debat va ser la constatació d’un dèficit estructural d’habitatge. Tal com va exposar el professor de la UAB Juan Antonio Módenes, en els darrers cinc anys s’han creat més de 200.000 llars a Catalunya, mentre que només s’han finalitzat uns 63.000 habitatges, fet que es tradueix en “una ràtio d’un habitatge per cada tres o quatre llars noves”. Aquest desajust evidencia la incapacitat del ritme de producció actual per absorbir la demanda i situa l’escassetat d’oferta com un element central de la crisi d’assequibilitat. Módenes va subratllar també la incertesa sobre com s’està produint l’ajust davant d’aquesta crisi, amb fenòmens com el retard en la formació de llars, la cohabitació o la sobreocupació, que apunten a formes d’adaptació sovint invisibles en les dades.
En paral·lel, es va posar de manifest que l’increment de l’oferta no pot dependre exclusivament de la nova construcció. El director d’EsadeEcPol Jorge Galindo va insistir en la necessitat de centrar-se en l’ús efectiu dels habitatges, assenyalant que “el que importa és que l’habitatge estigui disponible per viure-hi”, independentment que sigui de nova construcció o formi part del parc existent, i de quin agent sigui el gestor. En aquest sentit, va destacar el potencial de mobilització d’una part significativa del parc que no es troba en règim de lloguer estable ni és segona residència, que a Barcelona se situa al voltant del 20%.
Galindo va sostenir que algunes regulacions poden protegir la població llogatera que ja disposa d’un contracte estable però alhora reduir la disponibilitat d’habitatge a mitjà i llarg termini si desincentiven la inversió i l’oferta. En aquest sentit, va defensar la necessitat de trobar un equilibri entre les polítiques de protecció i les que afavoreixen l’ampliació del parc disponible.
L’arquitecta i presidenta de la Delegació a Barcelona del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) Sandra Bestraten va posar l’accent en la necessitat de recuperar el sentit comú i el diàleg entre els diferents actors implicats per afrontar la crisi d’habitatge. En la seva intervenció, va defensar la importància d’explorar vies innovadores per incrementar l’oferta, com la industrialització i la prefabricació, tot destacant que aquestes requereixen “una demanda estable perquè la indústria pugui respondre amb qualitat”. Així mateix, va presentar experiències d’autoconstrucció assistida i projectes d’innovació social, subratllant el valor de models que combinen habitatge, formació i acompanyament social.
Bestraten també va posar en relleu el potencial de la rehabilitació i la reutilització del parc existent, incloent la transformació d’edificis envellits, inacabats o en desús. Aquest tipus d’actuacions, segons va assenyalar, permeten “activar habitatge social de forma dispersa” i contribuir a la regeneració urbana. No obstant això, va advertir dels obstacles normatius que dificulten aquests processos, reclamant una major flexibilitat i una revisió de les regulacions tècniques que sovint són contradictòries o excessivament rígides. També va apuntar que l’increment progressiu dels costos de construcció pot comprometre la viabilitat de molts projectes.
Per la seva part, el professor de la UAB Oriol Nel·lo va abordar el paper de la planificació urbana i la densitat. Va defensar que no existeix una solució única a la crisi d’habitatge, sinó que cal “un conjunt d’instruments”, entre els quals la densificació pot tenir un paper rellevant si es fa de manera adequada. En aquest sentit, va proposar explorar diferents vies, com la intensificació en sòl urbà consolidat, la transformació d’usos o la subdivisió d’habitatges.
Nel·lo va alertar, però, dels riscos d’una aplicació indiscriminada de la densitat, recordant que tant la densitat excessiva com la dispersió urbana poden generar impactes negatius. Tal com va assenyalar, “el nostre repte és trobar un equilibri entre una densitat enraonadament elevada i la preservació dels espais oberts”, ja que una densitat adequada pot afavorir el transport públic i reduir el cost dels serveis.
Tanmateix, va advertir que “l’increment de l’oferta d’habitatge no el farà necessàriament més assequible per a la majoria de la població”. En aquest sentit, va subratllar que els increments de densitat generen plusvàlues que caldria revertir parcialment en la societat, especialment en forma d’habitatge assequible, i que qualsevol augment d’edificabilitat ha de produir-se respectant els estàndards urbanístics.
En conjunt, la taula va evidenciar que els reptes del sistema residencial no poden abordar-se des d’una única perspectiva ni amb una sola eina, sinó que exigeixen combinar l’increment de l’oferta amb la mobilització del parc existent, revisar el marc normatiu, impulsar la innovació en els models de producció i gestió i avançar cap a una planificació urbana integrada que tingui en compte les dimensions socials i territorials del problema.
La producció d’habitatges destinats a polítiques socials. Estat actual, reptes i propostes
La segona taula rodona, moderada per Hilda González, presidenta de l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS), es va centrar en els principals obstacles que limiten la producció d’habitatge assequible i en les possibles vies per incrementar-ne l’oferta. La sessió es va iniciar amb la presentació del Pla 50.000 per part de Jaume Fornt, subdirector general de Promoció d’Habitatge Protegit i Sòl Residencial Associat de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
Fornt va destacar que el Pla 50.000 té com a objectiu incrementar de manera significativa l’oferta d’habitatge protegit mitjançant un sistema estable i permanent en el temps, basat en el foment de la col·laboració públic-privada i en la generació de condicions de viabilitat econòmica i seguretat per als operadors. En aquest sentit, el va emmarcar com un canvi de model en les polítiques d’habitatge, sustentat en un nou sistema d’ajuts, un sistema de convocatòries diferent i un paper més actiu de la Generalitat en la mobilització i adjudicació de sòl residencial, especialment a través del mecanisme de la Reserva Pública de Solars, orientat a incrementar la previsibilitat del sistema.
El programa preveu finançar les promocions mitjançant un esquema que combina subvencions al diferencial de renda, la bonificació de tipus d’interès i instruments de finançament públic, amb l’objectiu de permetre lloguers aproximadament un 20% per sota del mercat i garantir la viabilitat econòmica dels projectes.
Així mateix, incorpora un sistema de preus per àmbits territorials i estableix una garantia de finançament a llarg termini, amb recursos compromesos fins a l’any 2059. El programa preveu reserves específiques d’habitatge per a joves i per a situacions de major vulnerabilitat residencial.
Fornt va subratllar també la implicació dels ajuntaments en el desplegament del Pla i la voluntat de generar una oferta estable i sostinguda en el temps. En relació amb el desplegament inicial, la primera convocatòria ha identificat 670 solars amb un potencial de més de 22.000 habitatges, amb diferents modalitats de gestió en funció de la titularitat i promoció del sòl.
A partir d’aquesta presentació, la taula rodona va abordar diversos àmbits clau, com el finançament, l’accés al sòl, la gestió administrativa i la capacitat productiva del sector.
Pel que fa al finançament, Clara Muñoz, vicepresidenta de Cohabitac i directora de la Fundació Salas, va posar en valor el model del Pla, destacant que “no és només un préstec, sinó un sistema que incorpora rendiment de capital i millora els números de les operacions”. Segons va explicar, el complement de rendes és un element clau per fer viables les promocions i adaptar-les a les condicions territorials. Tanmateix, també va advertir de la necessitat d’incorporar mecanismes addicionals de subvenció que compensin l’augment dels costos de construcció, que posa en risc la viabilitat en molts municipis.
David Guàrdia, vicepresident d’Habicoop i codirector de Sostre Cívic, va defensar la importància de diversificar les fonts de finançament. Tal com va assenyalar, “cal obrir el sistema a altres entitats públiques i privades per evitar colls d’ampolla”, i va destacar positivament la participació creixent de cooperatives de crèdit i d’institucions europees. En aquest sentit, va valorar especialment que el model del Pla permeti accedir al finançament més enllà de l’Institut Català de Finances (ICF), evitant una dependència excessiva d’un únic operador i facilitant l’entrada de noves entitats financeres.
Un altre dels grans eixos del debat va ser l’accés al sòl i la seva gestió. Pere Picorelli, director d’Habitatge i Edificacions de l’INCASÒL, va explicar l’esforç per mobilitzar sòl públic mitjançant una estratègia de col·laboració institucional, destacant que “la transmissió de sòl implica una gran complexitat administrativa” que sovint retarda els projectes. En aquest sentit, va reclamar simplificacions normatives i més seguretat jurídica per agilitzar els processos.
Yolanda Larrubia, cap de Servei de Promoció i Gestió de Sòl de l’IMPSOL, va posar en relleu el paper clau de la col·laboració pública-pública, especialment entre ajuntaments i institucions supramunicipals. Segons va explicar, aquesta coordinació permet “activar sòls que, per si sols, molts municipis no podrien desenvolupar”, però també va advertir de la manca de recursos tècnics i jurídics en moltes administracions locals, que dificulta l’execució dels projectes.
Diversos ponents van coincidir a assenyalar que la complexitat dels tràmits i la manca de capacitat tècnica generen retards significatius. En aquest sentit, es va insistir en la necessitat de simplificar procediments, estabilitzar les convocatòries i dotar de més recursos als equips tècnics municipals per evitar que la burocràcia esdevingui un fre estructural a la producció.
Des del sector privat, Donato Muñoz, conseller delegat i director general de CEVASA, va abordar els límits del model en clau territorial, advertint que “el pla funciona bé en entorns urbans, però no és viable en zones com el Pirineu”. Segons va argumentar, les condicions econòmiques i demogràfiques d’alguns territoris requereixen instruments específics i polítiques diferenciades. Així mateix, va expressar dubtes sobre la viabilitat de les promocions petites, que sovint no poden assumir els mateixos esquemes financers.
Per altra banda, Clara Muñoz va expressar preocupació per la limitada participació dels promotors socials en alguns processos, assenyalant que “hi ha operadors que han demostrat capacitat productiva i que avui no poden accedir al sòl”. En aquesta línia, va reivindicar que, davant el context d’urgència per augmentar la producció, és necessari garantir que tots els agents -públics, privats i socials- puguin contribuir a incrementar l’oferta d’habitatge. Així mateix, va advertir que “no és indiferent qui promou ni qui és el propietari dels habitatges” i va subratllar la importància de considerar el tipus d’agent implicat i el seu impacte en la gestió i la finalitat social del parc.
David Guàrdia va reforçar aquesta idea insistint que la producció d’habitatge assequible requereix “una col·laboració intensa entre administració, sector social i sector privat”, així com una adaptació normativa que permeti encaixar models com el cooperatiu, que presenten especificitats pròpies. També va remarcar la importància d’enfortir el teixit d’entitats socials per assegurar una producció estable a llarg termini.
Finalment, la qualitat i la innovació es van identificar com a elements imprescindibles en la producció d’habitatge públic. Tant des de l’INCASÒL com des de l’IMPSOL es va destacar l’aposta per habitatges amb altes prestacions en termes d’eficiència energètica, accessibilitat i flexibilitat. En aquest sentit, es va defensar que “la qualitat arquitectònica i social no és opcional”, tot i reconèixer que això comporta un sobrecost que ha de ser compensat adequadament.
En conjunt, la taula va posar de manifest que l’increment de la producció d’habitatge assequible requereix una actuació coordinada sobre múltiples factors: el finançament, l’accés al sòl, la simplificació administrativa, la capacitat dels operadors i l’adaptació territorial de les polítiques. Com es va reiterar al llarg del debat, no es tracta d’una única palanca, sinó d’“una maquinària complexa que només funciona si tots els elements estan alineats”, i en la qual la col·laboració entre actors esdevé un element imprescindible per assolir els objectius plantejats.
Presentació de l’estudi “Tanteig i retracte a Catalunya. Balanç de deu anys”
Pablo Tucat, economista i consultor de KSNET, va presentar les dades principals de l’estudi Tanteig i retracte a Catalunya. Balanç de deu anys, elaborat en col·laboració amb l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB). L’informe ofereix una anàlisi detallada de la implementació del dret de tanteig i retracte des de la seva activació intensiva a partir del Decret 1/2015, en el context de la crisi d’habitatge. Tal com va explicar Tucat, es tracta d’un dret de compra preferent que permet a l’administració -ja sigui directament o a favor d’ajuntaments i entitats socials- intervenir en la transmissió d’habitatges amb la finalitat de reforçar la seva funció social.
En aquests deu anys, aquest instrument s’ha consolidat amb prop de 9.000 habitatges adquirits, fet que demostra la seva capacitat de mobilització. Tot i que les compres representen una proporció limitada (al voltant del 3,6%), el seu pes dins del conjunt de polítiques ha anat augmentant, fins al punt que “una de cada quatre adquisicions es realitza a través del tanteig i retracte”.
Pel que fa a les característiques dels habitatges adquirits, predominen els pisos en edificis plurifamiliars, de mida mitjana (uns 65 m²) i sovint buits però habitables, fet que, segons Tucat, permet “incorporar-los ràpidament al parc social”. Territorialment, les compres es concentren en àmbits urbans, especialment a la província de Barcelona, però s’estenen per una part significativa del territori.
L’estudi també analitza la relació entre les adquisicions i els indicadors socials, mostrant que “es compra més en zones amb rendes més baixes i major risc de pobresa”, així com en municipis amb més demanda d’habitatge protegit. Això apunta a una certa alineació amb els objectius socials de la política.
En relació amb els preus, es va observar que les adquisicions mitjançant aquest instrument es situen per sota dels valors mitjans del mercat, tenint en compte que “no s’estan comparant habitatges equivalents”. Finalment, Tucat va destacar el paper determinant del finançament, especialment de la línia de l’Institut Català de Finances (ICF), ja que “el 86% de les compres del tercer sector es realitzen amb aquest suport”, fet que evidencia que l’eina jurídica necessita un suport financer robust per ser efectiva.
En conjunt, l’estudi conclou que el tanteig i retracte s’ha consolidat com un instrument rellevant per ampliar el parc d’habitatge assequible, amb potencial de creixement si es reforcen els mecanismes de finançament i gestió.
La compra d’edificis i d’habitatges com a eina de política pública
La tercera taula rodona, moderada per Xavier Mauri, gerent de l’Associació de Gestors de Polítiques Socials d’Habitatge de Catalunya (GHS), va analitzar el paper de la compra d’habitatges i edificis com a instrument de política pública. Hi van participar Jaume Fornt, subdirector general de Promoció d’Habitatge Protegit i Sòl Residencial Associat de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, Pilar Bosch, gerent de la Fundació Salas i representant de Cohabitac, Glòria Rubio, coordinadora d’activitat de La Dinamo, i Gerard Capó, gerent de l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (Ajuntament de Barcelona).
El debat va evidenciar que la compra s’ha consolidat com una eina central en la política d’habitatge, especialment en períodes de baixa producció d’obra nova. Tal com es va destacar, aquest instrument ha arribat a representar una part molt significativa del creixement del parc públic, amb percentatges que en alguns períodes s’apropen al 40%.
Gerard Capó, gerent de l’Institut Municipal de l’Habitatge i Rehabilitació de Barcelona (Ajuntament de Barcelona), va subratllar que la compra permet “ampliar el parc en zones on no hi ha sòl disponible” i fer-ho amb més rapidesa que la promoció d’obra nova. A més, va destacar la seva funció preventiva, ja que facilita intervenir abans que es produeixin processos d’expulsió o degradació urbana.
En la mateixa línia, el subdirector general de Promoció d’Habitatge Protegit i Sòl Residencial Associat de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya Jaume Fornt va destacar que aquest instrument permet “disposar d’habitatges de manera immediata” i actuar de manera molt focalitzada, adaptant-se a les necessitats concretes del territori i de les polítiques socials. També va remarcar que, en contextos de baixa producció, ha estat una eina clau per mantenir la capacitat d’intervenció pública.
La gerent de la Fundació Salas i representant de Cohabitac Pilar Bosch va explicar que, des del tercer sector, “no es tracta d’acumular actius, sinó de construir llars i estabilitzar famílies”. En aquesta línia, va compartir la seva experiència en la gestió de centenars d’habitatges amb acompanyament social, destacant la importància de garantir la sostenibilitat dels projectes i l’estabilitat de les persones residents. També va posar en valor la territorialització de l’instrument, que “permet arribar a municipis petits on altres polítiques no arriben”.
La coordinadora d’activitat de La Dinamo Glòria Rubio va aportar la perspectiva cooperativa, destacant el potencial de la compra d’edificis habitats per “aturar processos d’expulsió i desmercantilitzar habitatges”. Segons va explicar, aquestes operacions permeten transformar conflictes en projectes col·lectius estables, amb exemples de cooperativització que reforcen les comunitats existents.
Malgrat els seus avantatges, la taula va identificar diversos reptes. Es va assenyalar l’increment dels preus com un dels principals, ja que, tal com va advertir Jaume Fornt, “és un hàndicap que no sembla que es vagi a aturar”, dificultant l’exercici del dret de tanteig en molts casos. També es va destacar la necessitat de diversificar els mecanismes, incloent-hi la participació del mercat privat com a possible via per incrementar el parc assequible.
El finançament es va identificar com un altre element crític. Bosch va explicar que existeix un desajust entre els ingressos per lloguer i els costos financers, fet que obliga les entitats a disposar de recursos propis importants. En aquest context, es va apuntar la necessitat de reforçar el sistema amb nous instruments i possibles col·laboracions amb fons de capital amb impacte social.
Finalment, es van posar de manifest els reptes jurídics i operatius, especialment en relació amb els terminis i la complexitat dels processos. Rubio va destacar la necessitat de desenvolupar “mecanismes que permetin operacions conjuntes entre administració i sector social”, així com d’adaptar el marc normatiu per facilitar la participació de cooperatives i comunitats.
En conjunt, la taula va concloure que la compra d’habitatges és una eina potent i imprescindible, però que requereix ajustos en finançament, regulació i gestió per poder escalar i consolidar-se com una palanca estructural de les polítiques d’habitatge.
La cessió d’habitatges: com activar el parc existent
La quarta taula rodona, moderada per Carles Donat, codirector de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), es va centrar en el paper de la cessió d’habitatges com a mecanisme per mobilitzar el parc existent. Hi van participar Josep Perpinyà, director d’ADSA, empresa pública de l’Ajuntament de Sant Joan Despí, Natalia Martínez, directora d’Aliances i Comunicació de la Fundació Hàbitat3, Miquel Bagudanch, director de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), i David Mongil, cap de l’Oficina d’Habitatge de la Diputació de Barcelona.
El debat va partir de la constatació compartida que la mobilització del parc d’habitatge existent constitueix un dels principals reptes actuals de les polítiques d’habitatge, especialment en un context de fort augment de la demanda i pressió sobre els preus. Tal com va assenyalar el director de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC) Miquel Bagudanch, el repte es pot sintetitzar en dues grans línies d’actuació, “créixer en oferta o reutilitzar millor el que ja existeix”, situant la cessió com un instrument clau dins d’aquesta segona via.
Des de l’àmbit local, el director d’ADSA Josep Perpinyà va aportar una experiència significativa de lideratge públic amb el cas de Sant Joan Despí, on es va reconvertir una estructura immobiliària abandonada arran de la crisi de 2008 en habitatge protegit. Aquesta operació, basada en un procés complex d’expropiació i posterior concurs públic, posa de relleu la capacitat de l’administració local per intervenir sobre el parc existent i transformar-lo amb finalitats socials. Tal com va destacar, es tracta d’exemples que evidencien que la intervenció pública pot actuar amb eficàcia també sobre el parc privat, més enllà de la producció d’habitatge nou.
Des del tercer sector, Natalia Martínez, directora d’Aliances i Comunicació de la Fundació Hàbitat3, va subratllar la importància i el recorregut que ja tenen els programes de cessió. Segons va explicar, les entitats socials gestionen milers d’habitatges provinents del parc privat, representant una part significativa del parc d’habitatge social. En aquest sentit, va remarcar que “no estem davant d’una experiència pilot, sinó d’una via consolidada i complementària a la compra i a la producció”.
Martínez va destacar que aquests programes es basen en la generació de confiança amb els propietaris, oferint garanties de cobrament, gestió integral, manteniment dels immobles i acompanyament social als residents. Tanmateix, va advertir de la complexitat de la gestió d’aquest parc, especialment per la seva dispersió territorial i pel volum d’incidències associades, així com per la necessitat d’intervenció social continuada.
Per la seva banda, David Mongil, cap de l’Oficina d’Habitatge de la Diputació de Barcelona, va posar l’accent en el paper central dels ajuntaments i en la necessitat de reforçar les estructures de gestió a escala local. Va destacar la importància de les oficines d’habitatge i de les polítiques de mediació i captació, així com la necessitat de millorar la governança i la coordinació institucional. En aquest sentit, va defensar que cal “enfortir la capacitat dels governs locals per dissenyar, implementar i avaluar polítiques de mobilització del parc privat”, amb suport tècnic i econòmic adequat.
Malgrat el potencial reconegut de la cessió, la taula va coincidir a assenyalar diverses limitacions estructurals. Una de les més rellevants és el canvi de context del mercat de lloguer. Tal com va exposar Natalia Martínez, l’augment dels preus ha modificat profundament les condicions de captació d’habitatges: “hem passat d’un escenari en què es podia convèncer propietaris amb garanties a un mercat molt més competitiu”, en què el diferencial respecte al mercat lliure esdevé un obstacle.
Aquesta realitat es tradueix en dificultats per captar i mantenir habitatges dins dels programes. Tot i que les borses de lloguer gestionen entre 7.000 i 8.000 habitatges privats, el creixement és limitat i sovint es veu compensat per baixes derivades de vendes o per necessitats sobrevingudes dels propietaris, com ara l’ús familiar dels habitatges.
Un altre dels elements centrals del debat va ser la fiscalitat. Diversos ponents van assenyalar que els propietaris que participen en programes socials no gaudeixen dels mateixos incentius fiscals que els del mercat privat, fet que genera una desavantatge clara. Tal com es va plantejar, és difícil fomentar la cessió si no s’equiparen les condicions fiscals, especialment quan el mercat ofereix més rendibilitat.
També es va aprofundir en la diferència entre programes de cessió i d’intermediació. La cessió implica un major grau d’implicació per part de l’administració o de les entitats socials, que assumeixen la gestió directa i garanteixen el cobrament, fet que la fa especialment adequada per a situacions d’emergència o vulnerabilitat. En canvi, la intermediació té un enfocament més orientat a l’habitatge assequible i presenta menys garanties, però pot tenir un abast més ampli en contextos de mercat tensionat.
La temporalitat dels programes va emergir també com un factor limitant. Els contractes sovint són de curta durada i manquen incentius de continuïtat, fet que redueix la confiança dels propietaris i dificulta la consolidació dels projectes a llarg termini.
D’altra banda, es van posar en valor experiències innovadores amb potencial de desenvolupament, com la cessió d’habitatges de persones grans a canvi d’accedir a habitatges adaptats amb serveis. Aquestes iniciatives permeten simultàniament mobilitzar habitatges infrautilitzats i donar resposta a necessitats específiques d’envelliment, tot i que es va remarcar que encara tenen un recorregut limitat i requereixen una millor difusió.
Finalment, la taula va coincidir que la mobilització del parc existent no pot dependre d’un únic instrument. Tal com es va assenyalar, cal combinar polítiques d’incentiu, regulació, suport a la gestió i acompanyament social, així com reforçar la coordinació entre administracions i tercer sector. En aquest sentit, es va concloure que “cap programa per si sol resoldrà el problema” i que el repte passa per construir un sistema més integrat, estable i adaptat a les dinàmiques del mercat.
En conjunt, la sessió va posar de manifest que la cessió és una eina imprescindible per ampliar el parc d’habitatge assequible en el curt termini, però que el seu desenvolupament futur dependrà de la capacitat de millorar els incentius, reforçar la seguretat jurídica i dotar de més recursos i estabilitat els programes existents.
Una agenda compartida per a l’habitatge social
Gemma Badia Cequier, presidenta delegada de l’Àrea d’Urbanisme, Habitatge i Regeneració Urbana de la Diputació de Barcelona, i Jordi Mas, director general d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, van sintetitzar els principals reptes i línies d’actuació exposades al llarg de la jornada.
Gemma Badia va situar el debat en el marc d’una crisi estructural de l’habitatge amb implicacions socials i econòmiques profundes. Tal com va destacar, l’habitatge protegit a Catalunya representa aproximadament un 2% del parc total, una xifra molt per sota de la mitjana europea i dels nivells necessaris per garantir un accés adequat a l’habitatge.
Això es tradueix en una pressió creixent sobre les llars, moltes de les quals destinen una part excessiva dels seus ingressos a l’habitatge. Aquesta càrrega limita la qualitat de vida i genera situacions de precarietat residencial, especialment entre els col·lectius més vulnerables. També s’associa a l’augment dels desnonaments per impagament de lloguer i a la necessitat, cada cop més habitual, de compartir habitatge.
Badia va subratllar que “ni és ràpid ni és senzill” revertir aquesta situació, i que cal una acció sostinguda en el temps. En aquest sentit, va posar en valor la feina feta en les diferents taules de la jornada, on es va abordar tant el marc conceptual com els diversos instruments disponibles -producció, compra i cessió- per incrementar el parc d’habitatge assequible.
Des de la Diputació de Barcelona, va defensar la importància de reforçar el paper dels ajuntaments, especialment dels de menor dimensió, que sovint disposen de competències limitades però tenen un paper central en la gestió de les polítiques d’habitatge. En aquest sentit, va exposar un model de suport basat en cinc pilars: capacitació, excel·lència tècnica, interdisciplinarietat, innovació i transferència de coneixement.
Aquest suport es concreta en tres grans línies d’actuació: l’aportació de coneixement i criteri tècnic, la consolidació d’una xarxa de serveis locals d’habitatge i el suport a l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible. Tot plegat, segons va remarcar, ha de basar-se en una col·laboració estreta entre administracions, tercer sector, cooperatives i sector privat: “ens necessitem tots”.
Per la seva banda, Jordi Mas va destacar la necessitat d’abordar la crisi de l’habitatge amb una estratègia integral que combini regulació i increment de l’oferta. Va assenyalar que Catalunya està desplegant una combinació de polítiques que inclou la limitació de preus del lloguer, la regulació de l’habitatge turístic i l’impuls al creixement del parc d’habitatge assequible.
En aquest marc, va posar en valor el desenvolupament del Pla territorial d’habitatge, que fixa un marc compartit i objectius comuns per a tots els actors implicats. Tal com va remarcar, no es tracta d’un pla sectorial, sinó d’una estratègia de país que requereix la implicació coordinada de la Generalitat, els ajuntaments, el tercer sector i també el sector privat.
Mas també va destacar altres instruments en marxa, com els programes de promoció d’habitatge assequible, els ajuts a l’emancipació juvenil i les línies de rehabilitació i mobilització del parc existent, incloent actuacions en l’àmbit rural.
Finalment, la cloenda va reforçar una idea central que ha travessat tota la jornada: Catalunya ja disposa d’un conjunt ampli d’instruments de política d’habitatge, i el repte principal és millorar-los, adaptar-los i coordinar-los. En aquest sentit, es va subratllar la necessitat d’una acció continuada en el temps, basada en la col·laboració entre tots els agents i orientada a donar resposta a una problemàtica cada cop més urgent.
